מאמר: לא כל בנייה היא ראויה

פורום בנושא בדק בית / ליקויי בניה. בניהול יואל בן עזרא, מהנדס בניין ועו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר.
בניהול דר' נפתלי אימבר, בעליו של חברה לייעוץ ואחזקת מבנים מזה מספר עשורים, בעבר מנהל מחוז הצפון של האגודה לתרבות הדיור ובורר בנושאים אלה.

Moderators: עורכת דין סיון רוזן, g2002timor, צבי שטיין

שחר כהן פורטל בתים
מנהל מערכת הפורומים של "בתים"
Posts: 229
Joined: 15/01/2006 - 17:23:05
Contact:

מאמר: לא כל בנייה היא ראויה

Postby שחר כהן פורטל בתים » 17/12/2006 - 20:40:26

לא כל בנייה היא ראויה, גם כשאין בעיית אחוזי בנייה וקו בניין
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא

לא מכבר נבדקה על ידי דירה בבית משותף בן 4 קומות מגורים, אשר נבנתה על ידי חברת בנייה עתירת ממון ובעלת מוניטין רב בשדה הבנייה.
בדירה שנבדקה על ידי נתגלה ליקוי של עובש ברוב חלקי הדירה, וזאת - אף על פי שקירות הדירה נבנו ברמה גבוהה וכללו חיפוי אבן חיצוני, אמצעי הבידוד והאיטום בדירה נמצאו סבירים, ובנוסף, לכל חדר בדירה היה חלון ולא נתגלתה בדירה הנבדקת אי התאמה מהותית בעניין הצורך באוורור החללים שבדירה באמצעות חלונות הפונים אל אוויר חוץ, כנדרש בתוספת השנייה של תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970.
לכאורה, במצב זה אין לדיירים כל עילת תביעה בגלל נזקים בדירה, אך יש לדעת כי אין תופעה ללא סיבה, וגם לליקוי המהותי המתואר לעיל נתגלתה סיבה ברורה:

הדירה נבנתה בחלל שלא היה מתאים מלכתחילה לשמש למגורים, עקב מגבלות טופוגרפיות בצירוף נתוני תכנון של המבנן [מתחם בן מספר בניינים סמוכים] סביב הדירה.
הקרקע בה נבנה הבית המשותף אשר בו מוקמה הדירה בקומה מתחת לכביש, היא קרקע בעלת שיפוע ניכר.
מצד אחד נחסם החלל שיועד לאותה דירה, על ידי קיר תומך שבנייתו הייתה בבחינת כורח הנדסי, והקיר התומך שהזדקר מול חלונות הדירה במרחק של 1-2 מ' מהם – חסם בפועל את התאורה והאוורור מכיוון זה.
לאמור, מבחינת התאמה פורמלית לתקנות, היה לכל חדר אשר פנה לכיוון הנ"ל חלון תקני אל אויר חוץ, אלא שבגלל חסימת הקיר התומך, שגובהו התנשא לכדי 2 קומות ויותר, חלונות אלו לא היו אפקטיביים כלל.
משני כיוונים אחרים, נחסמה הדירה על ידי בניינים קרובים מאוד שהיו מחוברים חלקית לבניין בו מוקמה הדירה, וגבוהים ממנו [כ- 8 קומות].
הצד האחרון היה קיר משותף עם דירה אחרת.

במצב זה, היה ראוי מלכתחילה להקדיש את החלל שבו תוכננה ובוצעה הדירה – לקומת עמודים מפולשת או לכל צורך אחר זולת דירת מגורים. משלא נעשה כך, לא סייעו ליצירצ חלל מגורים תקין - לא בנייה תקינה ולא חומרים משופרים, והדיירים סבלו וסובלים מתופעות של עובש ורטיבות בדירה, שנבנתה ללא מחשבה תחילה ובניגוד לכללי תכנון נכון, וזאת מבלי שתהיה אי התאמה לתקנות כתובות.

כך ארע גם בבית משותף שעניינו נדון בערר 173/06,עמידר בע"מ וליה לובוב נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל ואח', וועדת ערר מחוזית חיפה, שלאור חשיבותו של ערר זה, הוא מובא בהמשך במלואו ככתבו וכלשונו.
בערר זה, המומחה שהכין חוות דעת מקצועית בנושא התכנון היה כותב שורות אלו, ועו"ד סמדר בן דור ייצגה את העוררות.

הדירה של משפ' לובוב, הממוקמת בקומה התחתונה של בית משותף, מלכתחילה נחסמה על ידי קיר תומך משני כיוונים, כאשר הכיוון השלישי הוא קיר משותף.
כיוון רביעי הוא כיוון שממנו הגיע אור טבעי.
לו התוכניות שהוגשו לאישור [ואף אושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה] היו מתממשות – היה נחסם גם הכיוון היחיד שממנו שאפה דירת לובוב אור ואויר.

יובהר כי בעצם ההחלטה המקדמית להקים במיקום המיוחד הזה דירות, ולא קומות עמודים מפולשות שרק מעליהן ייבנו הדירות, נגזר דין הדיירים לגור בתת-תנאים מבחינת אור ואוורור, וכל הרעה נוספת של תנאיהם כמובן שצריכה הייתה להיפסל ולהימנע, כפי שהדבר נעשה בצדק על ידי וועדת ערר.

מה תמוה ומצער, כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שגתה פעמיים – פעם ראשונה באישור הבית המשותף לפני עשרות שנים, בית שכלל דירות במצב נחות ובמיקום שאסור היה לאשרו, ופעם שנייה כאשר אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להרחבת דירות שכנים לדירת לובוב, תוך הרעה נוספת של תנאי האיוור הנחותים שהם מנת חלקה של דירה זו.

יש לדעת כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מופקדת על רישוי הבנייה ועליה לבחון בתוקף תפקידה וסמכותה את התוכניות הבאות לפתחה תוך בחינתן משיקולי תכנון. זאת עליה לעשות גם באין ערר וגם אם וכאשר לא נמצאים כלל מתנגדים לתוכנית שאינה ראויה.

הוועדה המקומית היא הפה והלשון של מי שעלול להיפגע מהתכנון ומאישורו, ואחר כך מעצם הבנייה, ועליה לייצג את הנפגעים הפוטנציאליים מליקויי תכנון ובנייה, בשגרת עבודתה. לא תמיד יודע הנפגע מתוכנית כי הוא עלול להיפגע, ולא בכל מקרה יש לו את המשאבים הנפשיים והכספיים להגן על זכויותיו.


מכאן – לנוסח הערר:


מדינת ישראל
משרד הפנים – מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית


ערר מס": 173/06
גוש: 11231 חלקה: 573
מקום הבנייה: רחוב ההשכלה 12/8 נשר
וועדה מקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל

1. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
2. ליה לובוב

העוררות

נגד

1. וועדה מקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל
2. בוריס רוטשטיין
3. קלרה ואברהם סין

המשיבים

החלטה

1. זהו ערר נוסף הנוגע לבקשתו של המשיב מס' 2 [להלן: "המשיב"] להרחיב את דירתו שבבניין ברחוב ההשכלה 12 בנשר [להלן: "הבניין"]. הערר הראשון [321/05] הגיע אלינו לאחר שהמשיבה מס' 1 [להלן: "הוועדה המקומית"] עיכבה משך זמן רב את המשיב, והציגה דרישות מדרישות שונות לגבי הבקשה. באותו ערר פסקנו כי על הוועדה המקומית לקבוע בדיוק מהן הדרישות הנחוצות לצורך השלמת הבקשה להיתר, ככל שהדבר נחוץ לצורך דיון בהתנגדויות שהוגשו. כן נקבע על ידי ועדה זו כי אין צורך בניהול הליך חוזר של שמיעת התנגדויות, אלא ניתן להחליט על סמך הבקשה המתוקנת שתוגש, ועל סמך ההתנגדויות שנשמעו.

2. לאחר שבוצעו ההליכים הנ"ל, החליטה הוועדה המקומית לאשר את בקשת המשיב, בתנאים מסוימים. העוררת מס' 2, המתגוררת בדירה השייכת לעוררת מס' 1, שכנעה את האחרונה כי אין מקום להסכים לבנייה המבוקשת, ועל כן הגישו השתים ערר על החלטת הוועדה המקומית. בערר טוענות העוררות כי המדובר בהחלטה פגומה, הכוללת חריגות מהוראות תוכנית מכ/222 [להלן: "התכנית"] אשר קובעת חובת הקמת חנייה לכל דירה במגרש, תכנון תוספות אחידות לכל הדירות בבניין, וחובת הגשת תוכנית פיתוח לכל המגרש. כן העלו הן טענות טכניות לגבי דרך עריכת הבקשה, ולבסוף הוסיפו גם את הטענה האמיתית אשר מפריעה להן, והיא הטענה כי הבנייה תגרום להחשכה בלתי סבירה בדירת העוררת מס' 2, באופן אשר יהפוך אותה, הלכה למעשה, לבלתי ראויה למגורים.

3. הוועדה המקומית סבורה כי החלטתה מידתית ונכונה, והיא חולקת על טענות העוררות. היא טוענת כי לא היה מנוס מחריגה מהוראות התוכנית, בשל העובדה כי אין אפשרות להקים מקומות חנייה בתחום המגרש בשל המצב הטופוגרפי הקיים בשטח. היא סבורה כי התוספות המוצעות בבקשה הן אכן אחידות, במידת האפשר, וכי היא כוללת תוכנית פיתוח כנדרש.

4. המשיב, מצדו, סבור כי אין מקום לערר, הואיל ולדעתו עמדת העוררת נשמעה כבר בערר הקודם, ועל כן אין מקום לשמוע אותה שוב. כן חוזר הוא על טענות הוועדה המקומית, ומציין כי הוא הציע תוספות אחידות, אולם ככל הנראה בשל חוסר רצונן של העוררות לבצע תוספת בנייה בביתן, הן מתנגדות לכך. כן מציין הוא כי אין זה נכון שתוספת הבנייה תביא לחסימת אור ואוויר בכל הדירה של העוררות, שכן זו תצל רק על הסלון, וגם זאת עד אשר תחלטנה הן לבנות תוספת מתאימה לדירה.

5. בדיון שבפנינו התבררה המצוקה הקשה הקיימת בבניין. המדובר בבניין ישן מאוד, הנמצא על צלע הר. הדירות בו הן קטנות מאוד, אך אפשרויות ההרחבה של הבניין מוגבלות ביותר. כמו כן, הדירות התחתונות נמצאות מתחת למפלס הכביש, וחלקן קבור בתוך הקרקע. הדבר מקשה מאוד על כניסת אור שמש לדירות הללו, ויוצר בעיות קשות של רטיבות ועובש.

6. זהו אחד המקרים בהם כל החלטה שתתקבל, תהיה רחוקה מלהניח את הדעת. הדרך העדיפה בעינינו הייתה לו הצדדים היו עושים מאמץ כנה להגיע להסכמה להיכן ראוי להרחיב את הדירות, שכן ברור כי המשיב אינו יכול להמשיך ולהתגורר בדירה כה קטנה [גודלה כיום כ- 48 מ"ר] לאורך זמן. מאידך, ברור כי אין לפגוע בדיירי הדירות התחתונות, באופן שלא יאפשר להם לחיות את חייהם בצורה נאותה.

7. מבחינה משפטית, צודקת העוררת בטענותיה לגבי החנייה, אולם ברור כי מדובר בטענה אשר נועדה לשרת אך ורק את הניסיון למנוע את הבנייה. חריגה מהוראות הנוגעות לחנייה מהוות סטייה ניכרת מהוראות התוכנית מכוח תקנה 2 (15) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) תשס"ב – 2002 ועל כן אין להתירה. עם זאת, קיימים מספר פתרונות המאפשרים הקמת חניון ציבורי (על דרך כופר חנייה מכוח סעיף 2 (ב) לתוספת לתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה) תשמ"ג – 1983), או קבלת פטור מהוועדה המקומית באישורה של הוועדה המחוזית, בהתאם לתקנה 4 לתקנות הנ"ל. בכל מקרה, זהו נושא אותו יש להסדיר. יש לציין כי נתקלנו בבעיה דומה בערר אחר באותו הרחוב, ואנו סבורים כי טוב תעשה הוועדה המקומית אם תשקול מתן פתרון כולל לנושא החניות באותו הרחוב.

8. מבחינה תכנונית, שוכנענו כי דירתה של העוררת, הנמצאת בקומת הקרקע, אכן חסומה משלושה כיוונים – צפון, מזרח ומדרום (קומת עמודים). בצד הצפוני יש שני חלונות קטנים, אולם אלו אינם מספקים אור שמש [וממילא הם משרתים את השירותים וחדר השינה בלבד]. בצד הדרומי החלונות הקיימים נמצאים בתוך קומת העמודים, ואור השמש חסום על ידי הדירות מדרום ועל ידי קומת העמודים עצמה. החלונות היחידים אשר מכניסים אור לדירה הם אלו הנמצאים בצד המערבי, אשר בו קיים סלון הדירה וחדר מגורים נוסף. צד מערב הוא היחיד המאפשר כניסת שמש ותאורה טבעית לדירה, משעות הצהריים ועד הערב. קרינת שמש זו במשך מספר שעות ביממה הינה חיונית לכל דירה, במיוחד בחודשי החורף.

9. הבנייה המבוקשת היא לכיוון מערב, בדיוק מעל דירתן של העוררות. בנייה זו תחסום את קרני השמש והאור הטבעי כמעט לחלוטין, למעט למשך זמן קצר בשעות הערב.

10. חברי הוועדה סבורים כי המדובר בפגיעה תכנונית בלתי סבירה, אשר לא תאפשר לעוררת מס' 2 או לכל אדם אחר, להתגורר בדירה במצב שכזה. כל עוד לא ניתן פתרון מניח את הדעת למצוקה הנוצרת בדירת הקרקע, אנו סבורים כי יהא זה בלתי צודק למנוע כליל מהעוררת מס' 2 את מעט השמש החודרת כיום לדירתה.

11. כאמור, אין לנו אלא להצטער כי כתוצאה מכך נפגע המשיב, אשר ברור לנו כי הוא זקוק להגדלת הדירה הזעירה אשר בבעלותו. זהו מצב אשר נוצר לעתים בבתים משותפים, אשר לא תוכננו מראש ככאלו המיועדים להרחבה, וכתוצאה מכך לא בוצעה הבנייה באופן אשר מאפשר את הרחבתה כאמור. כתוצאה מכך, כל הרחבה אשר מבוצעת על ידי אחד הדיירים, מביאה לתוצאה בלתי נסבלת כלפי האחר. אנו מצרים על כך, אולם אין באפשרותנו לאשר זאת.

12. כפי שכבר ציינו, יתכן וקיימות אפשרויות הרחבה אחרות, אשר אולי מצריכות שיתוף פעולה מצד כל הדיירים בבניין. אנו סבורים כי טוב יעשו אלו אם יחפשו פתרון אשר יניח את דעת כולם בעניין. אולם כל עוד הדבר לא נעשה, אין לנו ברירה אלא למנוע את הבנייה הפוגעת.

13. על כן, אנו מקבלים את הערר וקובעים כי אין להתיר את הבנייה כפי שהתבקשה.

ניתן ביום 23.11.2006 פה אחד, ע"י מ"מ יו"ר הוועדה מר דרור לביא-אפרת, וחבריה: גב' חנה קציר, גב' שרון ברקת ומר שמחה אפק.


שולמית נווה – מזכירת וועדת הערר עו"ד דרור לביא-אפרת – מ"מ יו"ר וועדת הערר


מאת: דר' אינג' אברהם בן עזרא
מהנדס בנין, מתכנן עירוני וד''ר בהנדסה אזרחית
http://www.benezra.co.il
לכתבות נוספות בנושאי בית משותף, באתר האיגוד - www.batim.org.il/articles.html

Return to “פורום בדק בית / ליקויי בניה - ייעוץ משפטי ומעשי”

Who is online

Users browsing this forum: No registered users and 1 guest