מאמר: אין להכביד על מי שתובע פיצויים

10/09/2007 - 15:31:16

אין להכביד על מי שתובע פיצויים

אנו קבוצת דיירים הגרים בבית משותף בן 24 דירות. לדירותינו יש תכנון דומה, וגם ליקוי משותף והוא: אוורור המטבח – אינו באמצעות חלון הפונה אל אויר חוץ אלא באמצעות חלון הפונה אל מרפסת מקורה, אשר בהמשכה שטח מקורה נוסף עד למישור מסתורי הכביסה. במצב זה מצויות כל הדירות שבבניין.
השאלה הניצבת בפנינו היא: האם לצורך הגשת תביעה בגין ליקויי תכנון ובנייה, שבכללה גם ליקוי האוורור במטבח, כל תובע צריך לצרף חוות דעת שמאית נפרדת לעניין ירידת הערך של דירתו, או שדי בחוות דעת שמאית אחת, שתתייחס לאחת הדירות, כך ששאר התובעים יסתמכו עליה?

מבחינה מהותית, אין כל יתרון בעשרות חוות דעת שמאיות זהות המתייחסות כולן בדיוק לאותו פריט. מן הסתם, צפוי כי עיקרן של חוות דעת אלו יהיה אחיד, והשינויים שבין דירה לדירה מבחינת השונה שבין הדירות יהיו שוליים, וינבעו אולי מההבדלים שבין מחירי הדירות בבניין. הבדלים אלה בדרך כלל לא מצדיקים הכנת חוות דעת החוזרות ונשנות בעניין המהותי.
ההוכחה לקיום הליקוי במדויק לגבי כל דירה אכן נדרשת – אך זו יכולה להיעשות באמצעות חוות הדעת המקצועית אשר תכלול את כל הליקויים לגבי כל דירה מדירות התובעים, בצירוף תוכנית הדירה ובצירוף [כנספח] – חוות דעת שמאית אחת, של דירה נבחרת כלשהי, לגבי ליקויי האוורור במטבח.
אם חוות הדעת השמאית קובעת את שיעור ירידת הערך באחוזים ממחיר הדירה, אפשר להשלים את דיוק הדברים לגבי כל דירה אחרת על ידי חישוב על פי יחס ישר וידיעת היחס בין מחירי הדירות מתוך חוזי המכר.
אותו יחס יכול להוות בסיס לחישוב גם כאשר חוות הדעת השמאית לא קובעת את שיעור ירידת הערך על פי אחוז משווי הדירה, אלא מושתתת על בסיס אחר.

גם מהבחינה המשפטית – הפורמאלית יש בסיס איתן לגישה דלעיל.
ראה בעניין זה ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא ואח' נ' דוב חייט ו- 24 אח', בית המשפט העליון, [פד"י נ"א (2) 286], המתייחס לתביעת בעלי בתים בשכונת למפרט בכפר סבא לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965. בעניין שנדון שם, החוק מחייב הישענות על חוות דעת שמאיות לגבי כל תביעת פיצויים, ובפועל צורפה לתביעה רק חוות דעת שמאית אחת המתייחסת לאחד התובעים. המערערות ביקשו מבית המשפט שבערעור לפסוק כי במצב זה, התובעים לפיצויים לא עמדו בדרישות החוק.
בית המשפט העליון לא קיבל טענה זו, ופסק:

"11. הטענה השנייה נוגעת להוכחת עצם ושיעור הפגיעה ביחס לכל אחת מן החלקות. על פי תקנה 2 לתקנות התכנון והבנייה (הגשת תביעה לפיצויים והדין בה) תשל"א – 1971, מוטל על תובע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק לצרף לתביעתו "הערכה של שמאי מקרקעין".
המשיבים, למעט אחד, לא קיימו הוראה זו. בית-המשפט קמא, אשר נדרש לעניין זה, קבע, כי במקרה הנדון יצאו המשיבים ידי חובה בהגשת חוות-דעת מפורטת ביחס לאחת החלקות והשלמות נחוצות לגבי האחרות. גישה זו מקובלת עלי. התביעות בעניינינו, שהוגשו במקביל, התייחסו לעשרים חלקות המצויות באותה שכונה; ורוב החלקות דומות. קשה, לכן, להלום על שום מה אין די בהצגת חוות-דעת מרכזית אחת ובהגשת השלמות ביחס לחלקות שיש להן מאפיינים מיוחדים. תקנה 3 אינה מכוונת להכביד על תובע הפיצויים, אלא להעמיד ראיה לכאורית לפגיעה הנטענת, וגם הדרך בה הלכו המשיבים קוימה תכלית זו."

גישה זו של בית המשפט העליון היא לא רק שאינה מכבידה על התובעים, אלא גם מפחיתה מן העומס המוטל על בית המשפט, וזאת מבלי שייגרע דבר מרמת הראיות הנדרשת בנסיבות העניין.

מאת: דר' אינג' אברהם בן עזרא
מהנדס בנין, מתכנן עירוני וד''ר בהנדסה אזרחית
bezra@inter.net.il
לכתבות נוספות בנושאי בית משותף, באתר האיגוד - www.batim.org.il/articles.html