אנו נמצאים כעת בעיצומה של תקופה נדירה בכל הקשור לאפקטיביות של מיחזור משכנתאות. היות ומדובר בנושא סבוך, שאינו נהיר לכולנו, יש להבין
כיצד ניתן למחזר משכנתא, למי זה מתאים, מה החיסכון האפשרי במהלך שכזה וכיצד עושים זאת. בתהליך מיחזור המשכנתא, לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה
הוא מסלק את ההלוואה הישנה. כמובן שההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה או החזר חודשי נמוך יותר
באותן שנים יותר לעומת מה שנהג לשלם עד היום.
חשוב להבין שבכדי לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו
לבחון מספר פרמטרים, בין היתר, הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסוים) וכו'.
על כל אדם לבנות את התמהיל הנכון ביותר מבחינתו. כמו כן, עלינו
להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה.
לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר התמהיל שכן לעיתים נכון "לנצל" ריביות נמוכות בתמהיל מסוים בידיעה שבעתיד נבחן כדאיות למיחזור המשכנתא.
בארה"ב, אגב, נהוג למחזר משכנתא כחמש פעמיים לאורך חייה.
מומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני שלא קשור לבנק על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי בשבילכם.
העלות היא שולית אל מול החיסכון.
ריבית פריים
ריבית הפריים (Prime) היא ריבית בסיס שנקבעת על ידי הבנקים כריבית ללקוחות מועדפים.
במרבית מדינות העולם נקבעת ריבית הפריים בפועל על ידי הבנק המרכזי, דוגמת בנק ישראל או הפדרל ריזרב, בהתאם לשיעור הריבית שהוא קובע בהלוואותיו לבנקים
וגופים פיננסים גדולים אחרים. ריבית הפריים משמשת כבסיס להשוואה בקביעת שיעור הריבית של הלוואות במגזר הפיננסי כולו, ומגוון
רחב של מכשירים פיננסים צמוד אליה. סימונה בקיצור: "P" או "פ".
ריבית הפריים בישראל
עקרונית, כל בנק בישראל קובע בעצמו את ריבית הפריים עבורו.
למרות זאת, בשנים האחרונות התייצבה ריבית הפריים במרבית הבנקים על 1.5% מעל ריבית בנק ישראל. לפיכך, ריבית הפריים משתנה, בדרך כלל, כאשר
בנק ישראל משנה את הריבית, בהתאם למדיניותו המוניטרית.
בהיעדר אירועים כלכליים דרסטיים הדורשים התערבות מיידית, הודעת הריבית של בנק ישראל (הורדה, העלאה או הותרתה ללא שינוי) מפורסמת אחת לחודש בלבד - ביום שני
האחרון של כל חודש קלנדרי ב-17:30.
ממנה נגזרת שינוי בריבית הפריים באותו שיעור הנכנסת לתוקפה שני ימי עסקים בנקאיים מאוחר יותר (כלומר, ביום חמישי, על פי רוב).
ב-24 בנובמבר 2008 הודיע נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, כי החל מחודש דצמבר 2008 תעמוד ריבית בנק ישראל על 2.5%, שיעור
הריבית הנמוך ביותר בתולדות המדינה באותה עת.
כתוצאה מכך עמדה ריבית הפריים על 4%.
מאז בוצעו ארבע הפחתות נוספות בריבית בנק ישראל, וכתוצאה מכך ירדה ריבית הפריים לשפלים חדשים - בינואר 2009 ל-3.25%, בפברואר 2009 ל-2.5%, במרץ 2009 ל-2.25% ובאפריל 2009 ל-2% בלבד.
בעוד ריבית בנק ישראל מיוחסת כריבית אינדיקטיבית לריבית הבסיסית במשק ברמות המאקרו - הריבית להלוואות של הבנקים מבנק ישראל או בינם
לבין עצמם, ריבית הפריים מיוחסת כריבית אינדיקטיבית לריבית הבסיסית במשק
ברמת המיקרו - הריבית ממנה נגזרת הריבית בה הבנקים מלווים ללקוחותיהם או משלמים ריבית ללקוחותיהם.
הפער בין שתי הריביות יכול להיות מוסבר גם בכך שאם הבנקים לווים כסף בריבית
בנק ישראל, הרי שלכאורה רק בריבית הפריים הם מכסים את הוצאותיהם התפעוליות, וכשהם מלווים את הכסף הלאה, רק מריבית פריים ומעלה הם למעשה מרוויחים.
כלומר: ריבית הפריים ניתנת לייחוס כנקודת האיזון התפעולית של הבנק מבחינת ריבית.
לכן, ככלל, הבנקים ילוו בריבית הגבוהה מריבית הפריים וישלמו ריבית (למשל על פיקדונות או תוכניות חיסכון) בריבית הנמוכה מריבית הפריים.
עם זאת, לא מן הנמנע כי ישנם מקרי קצה היוצאים מן הכלל.
הבנקים למשכנתאות מנסים להציע מספר רב של מסלולים אשר לא מתאימים לכל אחד.
ייעוץ אובייקטיבי מיועץ חיצוני יוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים בעיסקה החשובה בחייכם.
אז איך אנחנו יכולים לנצל את ריבית הפריים?
משכנתא לוקחים ל 20-25 שנה. גם אם זה נכון (למרות שבממוצע משכנתאות נסגרות אחרי 14 שנה) אפשר עדיין לנצל את הריבית הנמוכה במסלול הפריים.
מכיוון שהריבית הנמוכה הולכת להיות בסביבה כנראה שנתיים. ומכיוון שיש אפשרות במסלול פריים לשנות מצב מידית ללא בעיות מיוחדות.
אפשר לקחת את סכום המשכנתא במסלול פריים מלא לזמן יותר קצר,
אבל מכיוון שהריבית נמוכה מאד היום ההחזר יהיה נמוך בהשוואה למצב ריבית נורמאלית.
הריבית היום היא הנמוכה ביותר שהייתה מאז קום המדינה.
נכון להיום הבנקים למשכנתאות נותנים בהלוואות לדיור מרווח פוחת מהפריים הכוונה היא שהריבית המשולמת על קרן ההלוואה הינה ריבית שהיא פחות מריבית הפריים.
מכיוון שהממשלה מעוניינת לאפשר לרוכשים לקחת הלוואה לצורך דיור בתנאים נוחים היא משתדלת לישמור על הריבית שתהיה נמוכה.
בלקיחת משכנתא (הלוואה לצורך דיור) ניתן לבחור בין מספר מסלולים שהמוכר בהן הינו מסלול הפריים אשר
הינו מסלול נזיל (ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלות היוון) ומומלץ לקחת חלק גדול מהסכום של המשכנתא אבל לא את כולו במסלול הפריים.
הכותב הנו יועץ משכנתאות ובעלים של חברת וידר ייעוץ משכנתאות
meir@vider.co.il
איך לנצל את הריביות הנמוכות?
משכנתאות
חשוב לציין כי לרשות הלקוחות עומד מגוון כלים פיננסיים תומכי החלטה.
תכנית כלכלית נבונה לקראת לקיחת משכנתא בבנק צריכה להתייחס לערך הדירה, להון העצמי - זהו החלק היחסי של מחיר הדירה שיש כרגע בידכם, וכמובן לשיעורם של תשלומי המשכנתא החודשיים
תכנית כלכלית נבונה לקראת לקיחת משכנתא בבנק צריכה להתייחס לערך הדירה, להון העצמי - זהו החלק היחסי של מחיר הדירה שיש כרגע בידכם, וכמובן לשיעורם של תשלומי המשכנתא החודשיים