שלום, חדשה פה ובכלל

חדש! פורום משכנתאות בניהול מאיר וידר - יועץ משכנתאות ובודק תנאי משכנתא, בפורום תקבלו יעוץ ראשוני חינם בנושא משכנתאות

Moderators: zeevnegev, מאיר-וידר

דניאלהלוין
Posts: 3
Joined: 27/02/2012 - 12:50:36

שלום, חדשה פה ובכלל

Postby דניאלהלוין » 27/02/2012 - 13:32:13

בעולם הפורומים אז נעים להכיר. רציתי לשאול ולברר לגבי מסלולי משכנתא. אני ובעלי כרגע גרים בהוד השרון ורוצים לעבור למושב בעמק חפר. יש לנו הון עצמי של 650K ונצטרך לקחת משכנתא, עדיין לא התחלנו ממש לברר בבנקים ובחברות השונות. לי ולבעלי יש תוכנית חסכון שעשינו אחרי החתונה והיא ל10 שנים אין לנו רצון לפתוח אותה אלא אם כן נהיה חייבים,יש בה סכום מכובד. האם מבחינת הבנק זה בעייתי שהכסף הוא סגור אם רוצים לסגור משכנתא? וגם, איך אני יודעת מה מתאים לנו מבחינת המסלולים? האם זה משהו שמייעצים בבנק? אשמח לעצות וטיפים למתחילים
תודה

מיגל
Posts: 5
Joined: 24/02/2012 - 10:58:35

היי דניאלה...

Postby מיגל » 01/04/2012 - 19:05:31

היי דניאלה...
אני לא יועצת משכנאות וגם לא מומחית בתחום אלא סתם גולשת ממוצעת אבל בכל זאת אנסה לעזור לך....למה שלא תילכו לסדנת משכנתאות? ממה שאני יודעת הסדנא שמיזרחי מציעים היא בחינם, בד"כ מתקיימת בשעות נוחות ובמקומות מרכזיים... זוג חברים שלנו היו בסדנא כזו בחודש שעבר ורכשו הרבה ידע, כמובן גם קיבלו תשובות לכל השאלות למרות שהם לא לקוחות הבנק... אני חושבת שכדאי לכם לברר, הרי זה צעד גורלי ולכן כדאי לנצל את כל המשאבים שקיימים....

zeevnegev
Posts: 4
Joined: 15/04/2012 - 17:42:06

Re: שלום, חדשה פה ובכלל

Postby zeevnegev » 15/04/2012 - 17:54:36

שלום דניאלה:
קראתי בתשומת לב את הודעתך. כדי לתת תשובה אמיתית ומקיפה, חסרים עוד פרטים רבים.

על מנת שתוכלי להחליט על הכיוון הנכון לכם,בעת זו, יש לקחת בחשבון עוד הרבה נתונים. מתוך צפי של מה שאתם עומדים לקבל מהבנקים,אני מצרף לך מאמר קצר בנושא.

קיבלתם המלצה לתמהיל משכנתא מגוון ? האם באמת פיזרתם סיכון או שמא נחשפתם אליו?
טובי הכלכלנים בעולם סבורים ,כי בהיעדר יכולת להשפיע על השוק מוטב להימנע ככל האפשר מסיכונים . אבל האם זה אפשרי? אנו כצרכני משכנתא מן השורה כמעט חסרי יכולת להשפיע על אותם פרמטרים הקובעים את התנהגות המשכנתא, במהלך חייה. למעשה אנו נתונים לחסדו של הבנק המבקש למקסם את רווחיו . עד לאחרונה,על פי רוב, שיווקו הבנקים למשכנתאות ללקוחות מן השורה תמהילים של הלוואות כאשר הנתח הארי אותו מכרו היה מבוסס על ריבית הפריים .

איור 1 ריבית פריים בחמש שנים אחרונות
דיי בלהתבונן בתנודתיות ריבית הפריים במדינת ישראל בחמש השנים האחרונות על מנת לחוש ברכבת ההרים המוטרפת שמדד זה יודע לעשות ולא בטווח זמן אדיר . תארו לעצמכם איזו סחרחורת ניתן לחטוף כאשר אנחנו משלמים משכנתא שכזו במשך עשרות שנים. לא בכדי בחוזר שהוציא בנק ישראל ב27.4.2011 הוא הגביל את הבנקים למשכנתאות ביכולת שלהם לשווק את ריבית הפריים עד כדי 33.3% מסכום המשכנתא הניתנת .
לאחרונה הגיע אלי לייעוץ זוג צעיר ,הורים לשני ילדים בגילאי הגן ממעמד סוציואקונומי בינוני. למותר לציין כי במדינת ישראל של ימינו עול הפרנסה לא קל על פלח אוכלוסיה זו . בני הזוג רכשו דירה למגורים בדצמבר 2008 ולקחו משכנתא בגובה של 780,000 ₪ לתקופה של 25 שנה . המשכנתא פוצלה באופן הבא:



לוח סילוקין נכון ליום לקיחת המשכנתא:
סוג ההלוואה סכום ההלוואה תקופה החזר חודשי התחלתי
הלוואה על בסיס הפריים -0.6% 350,000 ₪ 25 שנה 1483 ₪

הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה של 2.6% 430,000 ₪ 25 שנה 1951 ₪
סה"כ 780,000 ₪ 3434 ₪

לוח סילוקין נכון ל אוגוסט 2011:
סוג ההלוואה יתרת הלוואה תקופה נותרת החזר חודשי אחרון
הלוואה על בסיס הפריים -0.6% 329,800 ₪ 22.3 שנה 1944 ₪

הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה של 2.6% 424,202₪ 22.3 שנה 2110 ₪
סה"כ 754,002₪ 4054 ₪

בני הזוג הבינו כי הלוואת הפריים אט אט הרימה ראש ובשלושים ושניים חודשים החל מתחילתה , גדל התשלום בחלק ההלוואה של הפריים ב 461 ₪ (גידול של כ 13.5% מהתשלום החודשי המקורי). החרדה של בני הזוג נולדה מחוסר הוודאות. לאן זה עוד עלול להגיע? כולם עוד מדברים על כך שהריבית בשווקים נמוכה כתוצאה מהשפל הכלכלי העולמי , מה יהיה עם תחזור הצמיחה ? אצלנו בבית חזרה לצמיחה עולמית משמעותה קריסה כלכלית ואולי אובדן הבית מלמלו בני הזוג בחיל ורעדה .אך לא משום כך הם הגיעו להיוועץ בי . אלי הם הגיעו לאחר ביקור בבנק למשכנתאות אותו לא ישכחו עוד הרבה שנים. בביקור זה הביעו בני הזוג את חששותיהם בפני יועץ המשכנתאות בבנק מהמשך עליית הפריים ואיתו המשך תלול של ההחזר החודשי . הם הציעו בתמימות ליועץ המשכנתאות, כי יחליף את חלק ההלוואה הנושא את ריבית הפריים ,בהלוואה בריבית קבועה בדיוק כמו זו שקיבלו אז בחלק הנוסף של ההלוואה .
יועץ המשכנתאות חייך בנחמדות והסביר בנימוס כי לא ניתן לשנות מסלול במשכנתא . האלטרנטיבה היחידה הבאה בחשבון ,היא סילוק מלוא המשכנתא ולקיחת אחרת במקומה (מחזור משכנתא).
מה רע בכך? שאלו בני הזוג ומהר מאוד הבינו כי:
1. הריבית הקבועה שהבנק מוכן לתת להם היא כבר 3.5% (ולא 2.6% כפי שכבר קיבלו)
2. על סילוק מוקדם של החלק בריבית הקבועה יהיה עליהם לשלם קנס פירעון מוקדם של אלפי שקלים .
3. יהיה עליהם לשלם הוצאות הקמה של כ 2000 ₪
ובקיצור , הם כלל לא בטוחים שבתנאים האלה שווה להם לעשות את המהלך ,אך האלטרנטיבה היא נדודי שינה ב 22 שנים הבאות . אכן דילמה ! בסופו של עניין ,המלצתי ללקוחות לשאת בנזק ולתקן את ההלוואה ולא להמשיך להיות חשופים לרכבת הרים שעלולה לרסק אותם כלכלית.
המסר הוא כי ,בניית תמהיל משכנתא הוא לא דבר פסול מיסודו ובתנאי מפורש כי הוא נעשה מתוך שיקול עמוק והבנה ארוכת טווח את צרכיו ויכולותיו של הלווה. אחרת , חשיפה לסיכון הגלום בתמהיל משכנתא מגוון , עלול להיות כלי הרסני ומסוכן ללווה ומקור לרווחים נאים לבנק.
המסקנה אותה אני מבקש להביא במאמר זה אחת היא . – אתם צריכים ייעוץ אובייקטיבי מקצועי לפני קבלת החלטה כל כך משמעותית בחייכם !!!

זאב לרמן
הלביאה משכנתאות

eli54
Posts: 7
Joined: 12/07/2012 - 10:15:15

Re: שלום, חדשה פה ובכלל

Postby eli54 » 30/07/2012 - 06:40:41

דניאלה בוקר טוב,

הדרך הטובה ביותר כדי לבדוק האם המשכנתא שמוצעת לך היא אכן הנכונה, היא בעזרת מחשבון משכנתא. כך את יכולה לבחון כמה מסלולים שונים ולראות, איזה מהם, הוא המתאים ביותר. בהצלחה.


Return to “פורום משכנתאות - יעוץ משכנתא לקוני דירות , בתים ונכסים”

Who is online

Users browsing this forum: No registered users and 1 guest