מאמר: ליקויי ריצוף - שיקול דעת לגבי ביצוע החלפה מלאה

29/04/2007 - 19:03:31

ליקויי ריצוף - שיקול דעת לגבי ביצוע החלפה מלאה

מומחה המגיע לדירה כדי לבדוק את הליקויים בה, לפעמים נמצא בדילמה לא פשוטה; הוא מגלה ליקויים ופגמים בריצוף, אלא שפגמים אלה אינם פוקדים את כל האריחים, אף לא את רובם – הפגמים מופיעים רק בחלק מזערי מן האריחים. החלפה סלקטיבית של אריחים אינה ריאלית אף על פי שהיא מאוד פופולרית בקרב מומחים שונים. מומחה העושה עבודתו נאמנה יודע מה שכבר יודעים לא מעט שופטים, כי אין שחר להחלפה סלקטיבית של אריחים – ראה הרחבה בעניין זה "ליקויי בנייה" כרך א' עמ' 178 והלאה. במקרה כזה, נותרת בידי המומחה ההכרעה האם צריך להחליף את כל האריחים בשל כמה ליקויים, או להשאיר את המצב כפי שהוא ולא לקבוע קיומו של הליקוי.

האמנם?!

לא; לא המומחה הוא אשר צריך להכריע הסוגיה, כי סוגיה זו אינה בתחום מומחיותו כלל ועיקר. המומחה יכול וצריך לקבוע במקרה מסוג זה, ולתת מענה מקצועי, לשאלות הבאות:

א. מהות הפגמים באריחים והיקפם.
ב. האם אפשר – ואם כן במה זה כרוך – לבטל את הליקוי באמצעים ובשיטות כהבנתו, ומהן ההשלכות של היישום.
ג. כשאין אפשרות לתקן, מהי העלות לביצוע החלפת ריצוף כוללת.

לאור ממצאי המומחה, בית המשפט – בעמדו מול התמונה המקצועית השלמה – ייתן את דעתו ויפסוק, האם לזכות את התובעים בעלות החלפת ריצוף מלאה, או לפסוק להם פיצוי כהבנתו לאור מכלול הראיות והטענות שבפניו. בית המשפט לא אמור לתת פיצוי לפי שיטת פתרון שאינה ריאלית, וככל שהמומחה מוביל את בית המשפט לכיוון זה, הוא מטעה את השופט.

נבחן לשם המחשה סלון בדירה אשר שטחו 25 מ"ר, והוא מרוצף באריחים בגודל 40x40 סמ"ר, לאמור, יש בו 156 אריחים. עתה נניח כי אלה אריחי קרמיקה מדגם שכבר אינו מצוי – האריחים הכי דומים לקיימים נבדלים מהם בגוון. בעניין זה יובהר כי יש כלל אדריכלי, לפיו הבדל קל בגוון גרוע מהבדל ממשי; בעוד שהבדל ממשי יכול להיתפש כבחירה של האדריכל מתוך שיקול דעת, הבדל קל לבטח ייתפש כשגיאה וכפגם. כך גם בקו לא אחיד של משקופי חלון ודלת סמוכים – הבדל קל במפלס העליון לבטח ייחשב כשגיאה, בעוד שהבדל רב יכול להיחשב ככוונה מושכלת של האדריכל. אין לפרש את הדברים בכך, שמעתה מותר לשלב בסלון אריחים שונים ככל העולה על הדעת, כי לא מדובר במקרה זה ב"העדפת האדריכל", אלא בברירת מחדל גרועה, שלא תהיה מקובלת, ככל הנראה, על ידי הדיירים. לענייננו, נניח עוד כי מומחה מאתר בסלון רק 5 אריחים פגומים המיועדים להחלפה – שניים במרכז, שניים בסמוך לכניסה ואחד בדרך לכיוון המרפסת. כל מי שנכנס לסלון רואה את הפגמים, ומתרשם כי הריצוף פגום ונחות בסוגו. במצב זה, החשבון היבש מראה כי כמות האריחים הפגומים היא ממש מזערית – רק 3.2%, שיכולים לעלות לכדי 5% אם תילקח בחשבון תוספת פגמים בגין הביצוע.

ועולה השאלה – האם המומחה צריך להחליט להחליף את כל הריצוף בסלון בשל אריחים פגומים בודדים, כמתואר?
והתשובה היא חד משמעית:

המומחה יפרט ויתאר, וגם יקבע את העלות הדרושה לשם ביטול הליקוי גם במחיר החלפה כוללת של האריחים בדירה, והשופט יקבל החלטה.

המומחה צריך להביא אל פתחו של בית המשפט את התמונה המלאה והכוללת כדי שבית המשפט ייתן החלטה שיפוטית כמיטב שפיטתו, לאחר שיבחן את חוות דעת המומחים שלפניו, ואת יתר הראיות והטענות. ראייתו של בית המשפט היא ראייה רחבה והוא אינו אמור לקבל את המלצות המומחה; יש ובית המשפט מותח בקורת על המלצות מעין אלו.

להלן ציטוט מת"א 10002/00 הר לב עידית ורון נ' קו רקיע חב' לבניין בע"מ, בית משפט השלום חיפה, שופט: י' וגנר [פדאור 06 206].
בסעיף 9 לפסק הדין מובאת טענת התובעים כלהלן:

"9. כאמור, לטענת התובעים, חוות דעתו של המומחה מטעם בימ"ש [המהנדס מר מאיר רופא – אב"ע] אינה מכמתת מספר ליקויים בדירה על אף שמאשרת את קיומם, כאשר התובעים משיגים על קביעות המומחה בגין ליקויים אלה:

א. מומחה ביהמ"ש שגה עת קבע כי אין הקבלה בין ריצוף הקרמיקה לקיר;

ב. המומחה שגה עת קיבל את המידות שנמצאו בחוו"ד מומחה התובעים במקלחת הורים, שהינן בניגוד לתקן, אולם לא קבע פיצוי כי זה "בהתאם לתוכניות";
ג. גה מומחה בימ"ש בקובעו ששתי מדרגות מוזאיקה שבורות אך לא קבע פיצוי, כי לא ניתן לייחס את הליקוי לביצוע;
ד. לעניין ריצוף קרמיקה בסלון, במטבח ובפרוזדור, טוענים התובעים, כי מדובר בסידרת ריצוף ישנה שלא ניתן להשיגה כיום, ומשכך יש לפצות את התובעים בסך 7,540 ש”ח כאמור בתשובות לשאלות הבהרה. לטענת התובעים, בהנחתו של המומחה מטעם בימ"ש בסעיף 3(ג) לתשובותיו לשאלות ההבהרה, שהיות וכעת הדירה מושכרת לא יבחרו התובעים לבצע את התיקון, ולכן "העריך" את הפיצוי בפחות מ-50% מעלות תיקון הליקוי, חרג המומחה מסמכותו שכן תפקידו עפ"י המנדט שקיבל מביהמ"ש היה להעריך כל ליקוי שיגלה. בנוסף, חלק מהליקויים שתוקנו ע"י התובעים, כגון הרטיבות, כלל לא נכללים בחוו"ד מומחה מטעם ביהמ"ש. התובעים מוסיפים וטוענים, כי הנתבעת התחייבה בהתאם לסעיף 4.17 למפרט להתקין מחסום חשמלי, כאשר כתוצאה מאי התקנה נתפסים מקומות החניה ע"י צדדים שלישיים".

בסעיף 12 לפסק הדין מובא דברו של בית המשפט:

"12. נעבור לעניין ריצוף הקרמיקה; בעניין זה נחה דעתי, כי יש לאמץ את מסקנותיו של המומחה בתשובות לשאלות הבהרה, לפיהן אם לא ניתן למצוא קרמיקה מאותה סדרה, הרי שיש להחליף את כל שטח הקרמיקה ברצפת הסלון, המטבח והפרוזדור בעלות של 7,450 ש”ח. לעניין זה מצאתי תימוכין בת"א (י-ם) 1860/85 נציגות הבית המשותף בניין 440 גילה ואהרן חממי נ' גד חברה לבניין בע"מ ואח', כפי שהובאו בספרם של שלמה ספקטור ואברהם בן עזרא, בקורת איכות בבניה (תשנ"ט) 264-265:

"בע' 6 לחוות דעתו של המומחה נאמר כי תיקון פגמי מרצפות יכול שייעשה על-ידי החלפת ריצוף כולו, על-ידי החלפת 10% משטח הרצפה, או על-ידי הנחת שטיח. הנתבעת מבקשת לפסוק את הנמוך שבסכומים. אני דוחה טענתה. שטיח אינו עניין למערכת היחסים בין הצדדים. החוזה דן במרצפות, והתובע זכאי לכך. אשר להחלפת 10% מהמרצפות, המומחה סבור כי יש סיכון בדבר נוכח הצורך למצוא מרצפות מאותו מפעל, ומאותו מספר קטלוגי, וכי יש סיכוי שהנסיון להחליף רק חלק מהמרצפות לא יעלה יפה. לכך יש להוסיף כי נוכח הזמן שחלף ייתכן שיהיה שוני בגוונים משום שהמרצפות הקיימות דהו בינתיים. לנתבעת היתה זכות לנסות ולתקן רק 10% מהמרצפות, ואזי היה הסכון שלה. היא בחרה לא לעשות כן. נראה לי כי בנסיבות אלו הסיכון גדול מכדי להטילו על התובע, ועל הנתבעת לשאת בהוצאות החלפת כל הריצוף".

במקרה שבפני, המומחה ציין כי מצא ליקוי בשטח נטו של כ-9 מ"ר, כאשר בהתחשב בפחת העשוי להיגרם בעת הביצוע ומשיקולים הנדסיים ושמאיים שלו, בחר להתייחס לשטח כולל ושווה ערך של כ-12 מ"ר. בהעדר ראיה אחרת להמצאותם של אריחים זהים, נחה דעתי כי יש לקבל את המלצת המומחה לפיצוי בגין הצורך לרצף שטח של כ-29 מ"ר (סע' ג'(1) לתשובות לשאלות הבהרה), שכאמור הינו כלל שטח הקרמיקה ברצפת הסלון, המטבח והפרוזדור. לפיכך אפסוק לתובעים את הסך של 7,450 ש”ח בגין ריצוף קרמיקה כאמור בתשובות לשאלות הבהרה, זאת במקום 3,120 ש”ח המצוינים בחוות הדעת".

עינינו הרואות כי בית המשפט במקרה זה נאלץ לשאוב מתוך חוות דעתו של המומחה [כולל תשובותיו לשאלות ההבהרה] את המידע הבסיסי שהיה ראוי כי יינתן לו מראש וללא כל עכבות.

מאת: דר' אינג' אברהם בן עזרא
מהנדס בנין, מתכנן עירוני וד''ר בהנדסה אזרחית
http://www.benezra.co.il
לכתבות נוספות בנושאי בית משותף, באתר האיגוד - www.batim.org.il/articles.html